China dezvăluie un plan de salvare a pieţei imobiliare. Iată ce conţine şi de ce nu este încă suficient
În urmă cu mai bine de patru ani, când China a lansat pentru prima dată cea mai recentă campanie de "reducere a gradului de îndatorare" cu scopul de a sparge în mod controlat bula imobiliară a ţării, care, din întâmplare, era cel mai mare activ al masivei clase de mijloc din China, Zerohedge - şi mulţi alţii - au spus că acest experiment era condamnat şi că tot ceea ce face China este să amâne inevitabila salvare a sectorului imobiliar cu încă un metru de noi datorii. Ei bine, după cum au confirmat ştirile de peste noapte, aşa a fost ... dar nu înainte ca China să urmărească cum i se prăbuşesc toţi marii dezvoltatori imobiliari autohtoni, să-şi împingă piaţa imobiliară într-o criză deflaţionistă din care ţara nu şi-a revenit încă şi să sufere cinci ani în care economia sa a stagnat şi a dus tensiunea socială la limită.
Deci, ce s-a întâmplat?
Vineri, factorii de decizie politică chinezi au dezvăluit un nou lot de măsuri de relaxare pentru piaţa imobiliară, printre care:
- îndrumări clare de sus în jos pentru guvernele locale de a achiziţiona stocuri de locuinţe existente pentru furnizarea de locuinţe publice,
- o cotă de 300 de miliarde de RMB de împrumuturi pentru destocarea pieţei imobiliare,
- reduceri ale ratelor de avans şi ale ratelor ipotecare,
- mai mult sprijin politic pentru a asigura livrarea de locuinţe pre-vândute.
Inutil de spus că achiziţiile de către administraţia locală (care este de fapt doar o extensie a guvernului central) a inventarului existent de locuinţe este, în lipsa unui cuvânt mai bun, o naţionalizare şi, după cum scrie Goldman în analiza sa post-mortem (pdf disponibil pentru abonaţii profesionişti), dacă este pusă în aplicare la scară largă, poate ajuta la stabilizarea vânzărilor de locuinţe, a preţurilor şi a finalizărilor, dar impulsul pentru noi începuturi şi achiziţii de terenuri ar fi limitat.
Şi în timp ce reducerea ratelor de avans şi a ratelor ipotecare poate stimula vânzările de locuinţe într-o anumită măsură, amploarea reducerilor ratelor de avans a fost relativ mică de data aceasta, iar ritmul reducerilor ratelor ipotecare efective ar putea fi oarecum limitat de marjele nete de dobândă ale băncilor.
Per total, Goldman se aşteaptă la mai multe eforturi de relaxare a pieţei imobiliare pe viitor - în special pe partea cererii - şi consideră că finanţarea şi implementarea sunt esenţiale pentru eficienţa oricărui plan de salvare a pieţei imobiliare. În afară de cota de reîncredinţare de 300 de miliarde de RMB, împrumuturile suplimentare angajate de PBOC (PSL), obligaţiunile speciale ale administraţiei locale (LGSB), obligaţiunile băncilor de politică monetară şi împrumuturile băncilor comerciale ar putea fi potenţiale surse de finanţare pentru destocarea locuinţelor. Evenimentele politice viitoare vor merita să fie monitorizate îndeaproape, în special în ceea ce priveşte soluţiile pentru rezolvarea blocajelor de finanţare şi de implementare.
1. Ce este nou astăzi? În urma reuniunii Politburo din aprilie, factorii de decizie chinezi şi-au intensificat semnificativ eforturile de relaxare pentru a contribui la stabilizarea sectorului imobiliar, atât în ceea ce priveşte soluţiile de finanţare, cât şi cele de politică. Vineri (17 mai) a fost dezvăluit un lot de noi măsuri de relaxare în domeniul imobiliar:
În cadrul unei videoconferinţe de vineri privind asigurarea finalizării locuinţelor, vicepremierul He Lifeng a cerut să se înţeleagă în mod clar natura oamenilor ("人民性") şi natura politică ("政治性") a activităţii imobiliare şi a solicitat măsuri politice mai energice pentru a asigura livrarea locuinţelor pre-vândute şi pentru a digera locuinţele de bază nevândute.
El a menţionat în mod specific că, pentru oraşele cu un stoc mare de locuinţe, administraţiile locale pot achiziţiona o parte din locuinţele aflate în proprietate privată pentru a le transforma în locuinţe publice, pe baza situaţiei locale şi la preţuri rezonabile. El a solicitat continuarea eforturilor politice privind eliminarea riscurilor legate de datoriile dezvoltatorilor imobiliari şi "cele trei proiecte majore" pentru sectorul imobiliar (şi anume, renovarea satelor urbane, furnizarea de locuinţe publice şi facilităţi publice de urgenţă).
La conferinţa de presă a Consiliului de Stat din această după-amiază, un purtător de cuvânt al PBOC a anunţat un program de refinanţare în valoare de 300 de miliarde de RMB pentru a sprijini achiziţionarea de către administraţiile locale a inventarului de locuinţe existent şi transformarea în locuinţe publice ("保障性住房再贷款"). Rata dobânzii de refinanţare va fi stabilită la 1,75%, iar durata va fi de 1 an, eligibilă pentru reînnoire de patru ori, dacă este necesar. Întrucât băncile vor primi fonduri de reîmprumut în valoare de 60% din principalul împrumuturilor acordate proiectelor calificate, PBOC se aşteaptă ca această cotă de reîmprumut de 300 de miliarde RMB să susţină împrumuturi bancare de 500 de miliarde RMB pentru destocarea locuinţelor. În ceea ce priveşte punerea în aplicare, PBOC a subliniat că administraţiile locale ar trebui să numească întreprinderi de stat locale ca agenţi pentru a achiziţiona stocuri de locuinţe, dar aceşti agenţi nu ar trebui să se angajeze în datorii implicite ale administraţiei locale (LGFV nu sunt calificate). Achiziţionarea de stocuri de locuinţe eligibile pentru sprijinul pentru reîmprumut ar trebui să fie locuinţe de bază finalizate, dar nevândute, conform cerinţei PBOC.
Potrivit anunţurilor PBOC publicate astăzi, nivelul minim la nivel naţional al ratelor dobânzilor ipotecare va fi eliminat, ceea ce implică faptul că guvernele locale au mai multă libertate de a reduce ratele ipotecare efective locale, dacă este necesar. În cazul în care va exista o schimbare majoră în dinamica cererii şi ofertei de pe piaţa imobiliară, PBOC va lua în considerare reluarea nivelului minim la nivel naţional pentru ratele ipotecare. PBOC a redus, de asemenea, rata minimă a avansului cu 5pp, la 15% pentru cumpărătorii aflaţi la prima achiziţie şi la 25% pentru cumpărătorii de a doua casă. De asemenea, ratele împrumuturilor din fondul de garantare a locuinţelor vor fi reduse cu 25 pb, începând cu 18 mai.
Administraţia Naţională de Reglementare Financiară (NFRA) s-a angajat să sprijine proiectele imobiliare de pe "lista albă" atât prin emiterea de noi împrumuturi, cât şi prin extinderea împrumuturilor existente, cu gestionarea corespunzătoare a riscurilor. Ministerul Locuinţelor şi Dezvoltării Urbane şi Rurale (MOHURD) a cerut administraţiilor locale să impulsioneze implementarea proiectelor de pe "lista albă", iar băncilor comerciale să crească creditarea pentru aceste proiecte.
2. De ce acum? În pofida rundei anterioare de măsuri de relaxare în domeniul imobiliar, vânturile din faţă din domeniul imobiliar sunt încă puternice: în ultimele luni, vânzările de locuinţe noi au rămas cu aproximativ 30% sub nivelurile de anul trecut...
... iar unii dezvoltatori privaţi (de exemplu, Vanke, Agile) continuă să se confrunte cu condiţii de finanţare dificile. Aici, Goldman afirmă că "evoluţiile recente ne sugerează că slăbiciunea prelungită a sectorului imobiliar a depăşit probabil pragul de durere al factorilor de decizie politică, împingându-i să intensifice relaxarea în domeniul imobiliar şi să schimbe accentul strategic spre digerarea stocului existent de locuinţe".
3. Care este impactul probabil? Achiziţionarea de către autorităţile locale a inventarului existent de locuinţe, dacă este implementată la scară largă, poate contribui la stabilizarea vânzărilor de locuinţe, a preţurilor şi a sentimentului consumatorilor de locuinţe, poate îmbunătăţi într-o anumită măsură condiţiile de finanţare a dezvoltatorilor imobiliari şi, astfel, poate facilita finalizarea locuinţelor şi reechilibrarea sectorului imobiliar. Cu toate acestea, impulsul pentru noi începuturi şi investiţii va fi probabil limitat, deoarece condiţiile de finanţare ale dezvoltatorilor imobiliari vor rămâne dificile, având în vedere scăderea vânzărilor de locuinţe noi, reducerile potenţiale de preţ în timpul achiziţiilor de locuinţe de către autorităţile locale şi prioritatea politicii de asigurare a finalizărilor (ceea ce implică mai puţină finanţare pentru achiziţii de terenuri şi noi începuturi). Reducerea ratelor de avans şi a ratelor ipotecare ar putea, de asemenea, să stimuleze vânzările de locuinţe într-o anumită măsură (o reducere cu 10 puncte procentuale a ratei de avans creşte vânzările cu aproximativ 7%), deşi amploarea reducerilor ratei de avans a fost relativ mică de data aceasta, iar ritmul reducerilor ratelor ipotecare efective ar putea fi oarecum limitat de marjele nete de dobândă ale băncilor (NIM). În plus, deşi este esenţial să se prevină propagarea semnificativă a riscurilor din sectorul imobiliar către sectorul bancar şi către economia reală, factorii de decizie politică nu par să aibă intenţia de a transforma acest sector dintr-un obstacol în calea creşterii într-un motor, având în vedere schimbarea de orientare a politicii lor către o creştere de înaltă calitate. Punctul de vedere al PBOC cu privire la un potenţial mecanism de ieşire pentru reducerile efective ale ratelor ipotecare susţine acest punct de vedere.
4. Exemple din programele pilot locale recente. În timp ce unele oraşe (de exemplu, Chongqing, Jinan) au experimentat deja programe pilot pentru a elimina stocul de locuinţe în exces cu ajutorul finanţării de stat, valoarea achiziţiilor anterioare a fost la scară foarte mică. Programele pilot recente, inclusiv în districtul Lin'an din oraşul Hangzhou, indică faptul că administraţiile locale par mai dispuse să achiziţioneze unităţi de locuinţe de dimensiuni mici şi medii, cu un risc redus de finalizare, la preţuri mai mici decât media, şi mai ales în oraşele mari (cu fluxuri nete de populaţie). Mai exact, districtul Lin'an a anunţat că suprafaţa totală construită care va fi achiziţionată în această rundă va fi limitată la 10.000 mp; unităţile de locuit eligibile pentru achiziţie includ locuinţe finalizate şi cele nefinalizate care pot fi livrate într-un an, cu o suprafaţă de cel mult 70 mp pe unitate; preţul de achiziţie nu va depăşi ratele comparabile de pe piaţă; ar urma să achiziţioneze unităţi de locuit şi locuri de parcare pentru maşini în baza unei clădiri întregi.
5. Ce trebuie urmărit în continuare? Aşteptaţi-vă la mai multe eforturi de relaxare a locuinţelor pe parcurs - în special în ceea ce priveşte cererea - finanţarea şi implementarea fiind esenţiale pentru eficienţa planului de salvare a proprietăţii. În ceea ce priveşte finanţarea, o analiză recentă a Goldman sugerează că orice măsuri de relaxare a locuinţelor care să schimbe jocul (inclusiv cele de destocare a locuinţelor) ar necesita o finanţare semnificativ mai mare decât cea disponibilă până în prezent, în timp ce multe administraţii locale din interiorul ţării rămân încorsetate financiar după cei trei ani de politică "zero-Covid" şi pe fondul declinului prelungit al pieţei imobiliare. Acest lucru va necesita o schemă de finanţare de sus în jos mai mare din partea guvernului central, dincolo de cota de reîntregire de 300 de miliarde RMB. În plus, consolidarea disciplinei fiscale şi a reglementărilor financiare ar putea diminua stimulentele unor oficiali pentru eforturi politice mai concertate şi mai energice. Evenimentele politice viitoare - cum ar fi reuniunea Politburo din iulie, cel de-al treilea Plenum şi reuniunile/anunţurile ad-hoc ale principalelor autorităţi (de exemplu, Consiliul de Stat, NDRC, MOF, MOHURD, PBOC, SASAC) - vor merita să fie monitorizate îndeaproape, în special în ceea ce priveşte soluţiile pentru rezolvarea blocajelor de finanţare şi de punere în aplicare.
6. Alte surse potenţiale de finanţare. În afară de cota de relocare de 300 de miliarde RMB, împrumuturile suplimentare angajate de PBOC (PSL), obligaţiunile speciale ale administraţiei locale (LGSB), obligaţiunile băncilor de politică monetară şi împrumuturile băncilor comerciale ar putea fi surse potenţiale de finanţare pentru destocarea locuinţelor:
- PSL este destinat să finanţeze pachetele de stimulare legate de proprietate, inclusiv renovarea la scară largă a mahalalelor în perioada 2015-18 şi, mai recent, "Cele trei proiecte majore" pentru sectorul imobiliar. Goldman presupune că emisiunea netă de PSL va creşte la 700 de miliarde RMB în 2024, de la 99 de miliarde RMB în 2023, deşi există unele incertitudini dacă factorii de decizie politică preferă să utilizeze mai multe reîmprumuturi (costuri de finanţare la 1,75% pe an) în raport cu PSL (2,25%) pentru a finanţa destocarea locuinţelor.
- LGSB a fost o sursă de finanţare pentru renovarea mahalalelor şi pentru rezervele de terenuri în 2018-19, deşi a existat o interdicţie temporară privind cheltuirea veniturilor LGSB în aceste domenii la sfârşitul anului 2019 şi începutul anului 2020. Guvernele locale au utilizat până acum în acest an (până la sfârşitul lunii mai) doar 900 de miliarde de RMB din cota de emisiune LGSB pentru întregul an (până la sfârşitul lunii mai), mult mai lent decât în anii precedenţi. Acest lucru implică o cotă de 3 mld. RMB disponibilă pentru restul acestui an, din care o parte ar putea fi utilizată pentru susţinerea pachetului de relaxare în curs de desfăşurare pentru locuinţe. La începutul anului 2024, factorii de decizie politică au permis ca veniturile LGSB să fie utilizate ca capitaluri proprii pentru a finanţa proiecte legate de locuinţe publice, ceea ce sugerează un efect multiplicator probabil mai mare dacă este bine implementat.
- Băncile de politici publice au fost actori importanţi în renovarea cartierelor de mahala susţinută de PSL în perioada 2015-18 şi, teoretic, nu au nicio constrângere explicită pentru finanţarea externă. Prin urmare, ar putea fi posibile mai multe emisiuni de obligaţiuni ale băncilor de politici publice şi împrumuturi aferente.
- Băncile comerciale, în special cele mari, ar putea, de asemenea, să ofere mai mult sprijin financiar, dacă este necesar. În plus, există posibilitatea ca PBOC să majoreze cota de împrumut pentru destocarea locuinţelor, dacă este necesar.
Prin comparaţie, emisiunea în curs de obligaţiuni speciale ale administraţiei centrale pe termen foarte lung (ULT CGSB; 超长期特别国债), care sunt destinate finanţării proiectelor cheie din domenii de importanţă strategică (de exemplu, producţia de înaltă tehnologie), ar putea să nu fie un instrument de finanţare personalizat pentru sectorul imobiliar. Acestea fiind spuse, achiziţionarea de stocuri de locuinţe cu mult sub preţurile pieţei şi solicitarea băncilor de a creşte creditarea proiectelor lansate de unele POE cu probleme ar putea duce la creşterea poverii pentru bănci, ceea ce, la rândul său, ar putea necesita ca guvernul să consolideze sprijinul acordat sistemului bancar.
